Vendre en viager est une alternative de plus en plus prisée par les propriétaires à la retraite. Notamment ceux sans héritier. Quant aux acheteurs, séduits par des intérêts équitables et un changement des mentalités, leur nombre augmente d’année en année. C’est donc le bon moment pour profiter de son chez soi jusqu’à son dernier souffle ou de vendre en viager libre. Explications.
Principes de la vente en viager
Issu du vieux français « viaje » signifiant ‘temps de vie’, le viager est aujourd’hui un mode de vente immobilière bien connu. Il consiste en effet à vendre un bien immobilier à un tiers en échange d’une rente viagère à vie. Quant au bouquet à la signature, il n’est, contrairement aux idées reçues, pas obligatoire.
Au-delà de ce principe simple, le viager se définit par de très nombreuses options, notamment au niveau de la rente. Elle peut en effet être immédiate, différée, réversible, temporaire, limitée dans le temps, avec annuités garanties…
4 paramètres déterminent en outre le montant de la rente viagère :
- Age du vendeur.
- Valeur foncière du bien immobilier.
- Versement (ou non) et valeur du bouquet.
- Statut du viager (libre ou occupé).
Vendre en viager libre ou occupé ?
Si votre objectif n’est pas de rester chez vous, alors vendre en viager libre est plus intéressant financièrement. En effet, le prix de vente du bien, non soumis à une décote (Droit d’Usage et d’Habitation DUH entre 25 et 50 %), est plus élevé.
Quelle que soit la formule ‘viager libre’ choisie (‘bouquet + rente’ ou ‘simple rente’), le pouvoir d’achat du crédirentier est donc plus conséquent que pour une vente classique ‘viager occupé’.
Enfin, avec le viager libre, finies les charges ! En viager occupé par contre, elles se répartissent entre les deux parties :
- Crédirentier : assurance risques locatives, charges locatives (eau, électricité, chauffage), entretien et petites réparations, taxe habitation, taxe enlèvement ordures ménagères…
- Débirentier : assurance immeuble et propriétaire non-occupant, honoraires syndic en copropriété, taxe foncière (– ordures ménagères)…
En cas de désaccord entre les parties, c’est le code civil (art. 605 et 606) qui s’applique.
Vendre en viager occupé par contre, c’est continuer à profiter de son chez soi tout en bénéficiant d’un complément de retraite intéressant.
Avantages de la vente en viager
Vendre en viager libre ou occupé, c’est protéger son conjoint (option ‘rente réversible’) et sa famille (donation de tout ou partie du bouquet). C’est également bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. En effet, en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature, une fraction seulement de la rente est imposable :
- Moins de 50 ans : 70 %.
- De 50 à 59 ans : 50 %.
- De 60 à 69 ans : 40 %.
- Plus de 70 ans : 30 %.
Bon à savoir
Il est aussi possible de vendre sa résidence secondaire en viager. Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value au-delà de 30 ans. Quant à l’impôt sur le revenu, le crédirentier en est exonéré s’il est propriétaire depuis au moins 22 ans.
Popularisé par Michel Serrault dans le film de Pierre Tchernia, le viager a désormais le vent en poupe. Pour les acheteurs, la spéculation sur la durée de de vie des vendeurs n’est plus aussi prégnante. Et, pour les crédirentiers, la sécurité d’un revenu régulier à vie est très attractive. Notamment pour les retraités sans héritiers qui n’ont pas d’obligation de transmission de patrimoine. Vendre en viager est donc une excellente solution à condition de se faire bien accompagner. La capacité financière de l’acheteur est en effet un critère essentiel à établir pour le notaire.